Lakáscsere díjhátralék miatt,
feltűnően nagy értékkülönbözettel 

Ügyfelünk lakáscserével kapcsolatos problémájával fordult a Jogvédő Irodához 2000. szeptember 1-jén.

Elmondta, hogy hármas cserével korábbi komfortos, 60 m²-es lakását, díjhátraléka miatt elcserélte egy 23 m²-es komfort nélküli lakásra. A két lakás közti különbözetként 1 millió Ft-ban állapodtak meg. A cserepartner ebből az összegből 293 ezer Ft-ot kifizetett - ez volt a díjhátralék összege, a maradékból azonban a mai napig csak kb. 50 ezer Ft-ot fizetett meg, különböző költségként azonban, mint pl. ügyvédi költség, több százezer Ft-ot levont az összegből.

Ügyfelünk elmondta még, hogy az önkorányzatnál többször megpróbált elállni a cserétől, az ügyintéző azonban ezt nem vette figyelembe, így kérte, hogy az önkormányzat eljárásának jogszerűségét is vizsgáljuk meg.

Ezen felül sérelmezte, hogy a csereszerződésen férje, valamint 5 gyermeke nem szerepel, így ők a lakásba nem tudnak bejelentkezni.  

Mivel a család nem rendelkezett az üggyel összefüggő dokumentumokkal, ezeket az iratokat önkormányzattól kellett beszerezni. Ekkor derült ki, hogy az Országgyűlési Biztosok Hivatalához is fordultak panaszukkal, akik már megtették ezt a lépést. A párhuzamos ügyintézés elkerülése végett az ombudsmani hivatal jogász munkatársával felvettük a kapcsolatot, és a továbbiakban együttműködés kezdődött az ügyben. 

Az állampolgári jogok országgyűlési biztosáról szóló 1993. évi LIX. törvény 16. § (1) bekezdésében foglalt rendelkezés szerint az országgyűlési biztoshoz kizárólag valamely hatóság, illetve közszolgáltatást végző szerv eljárása, ennek során hozott határozata, illetve ennek elmulasztása miatt lehet fordulni. Így a Hivatal a magánszemélyek polgári jogi ügyeit jelen esetben a lakáscsere jogszerűségét nem vizsgálhatta, csak az önkormányzat eljárását. Az ombudsmani hivatal az önkormányzat eljárásában jogsértést nem talált, azonban javaslatot tett arra, hogyan léphet fel a cserepartnerrel szemben: 

"A Ptk. 201. § (2) bekezdése értelmében, ha a szerződésben kikötött szolgáltatás és ellenszolgáltatás között a szerződésben kikötött szolgáltatás és ellenszolgáltatáss között a szerződés megkötésének időpontjában feltűnően nagy az értékkülönbség, a sérelmet szenvedő fél a szerződést megtámadhatja.  

A szerződés tartalmát a felek szabadon határozhatják meg , így arra is lehetőségük van, hogy hogy együttes akarattal eltérjenek a forgalmi viszonyok alapján indokolt valós értéktől. A feltűnő értékaránytalanság, mint megtámadási ok tipikusan akkor áll fenn, ha a szerződést olyan feltételekkel kötik meg, melyről a sérelmet szenvedő fél tudja, hogy az számára jelentős érdeksérelmet okoz, azonban körülményeiből adódóan nincs abban a helyzetben, hogy azokat ne fogadja el. A polgári jog e szabálya tehát a másik fél kiszolgáltatott helyzetével való visszaélés bírói orvoslására ad lehetőséget.

Az ítélkezési gyakorlat szerint a bíróság 50-70% közti értékkülönbözet esetén érvénytelenítheti, 70 % fölötti értékkülönbség fennállásakor pedig - ha a feleket nem az ajándékozás szándéka vezette - feltétlenül érvényteleníti a szerződést." 

Ez alapján átadta az ügyet a Jogvédő Iroda ügyvédének, aki a dokumentumikat áttanulmányozása után bírósági eljárást kezdeményez.